Byt jako investice přestává být samozřejmostí
Česká republika dlouho patřila k zemím s vysokým podílem vlastnického bydlení. Podle údajů Eurostatu žilo v roce 2023 ve vlastním bytě nebo domě přibližně 77 procent obyvatel, zatímco evropský průměr byl kolem 69 procent. Tenhle rozdíl se ale postupně zmenšuje, hlavně u lidí do 35 let a u domácností ve velkých městech.
Za všechno může především nepoměr mezi příjmy a cenami nemovitostí. V Praze se ceny nových bytů v posledních letech běžně dostávaly nad 130 tisíc korun za metr čtvereční, v Brně často překračovaly 100 tisíc korun. Byt o ploše 60 metrů čtverečních tak může vyjít na 6 až 8 milionů korun, někdy i na víc. A pokud banka požaduje vlastní zdroje ve výši 20 procent, musí domácnost ještě před podpisem hypotéky připravit nejméně 1,2 milionu korun.
Do rozhodování samozřejmě promlouvají i úrokové sazby. Hypotéka ve výši 5 milionů korun s úrokem kolem 5 procent a splatností 30 let znamená měsíční splátku přibližně 26,8 tisíce korun. K tomu se přidá fond oprav, energie, pojištění a případné náklady na údržbu. Pro domácnost s jedním příjmem nebo pro mladý pár bez úspor je to hranice, přes kterou se často jednoduše nedostane.
Pronájem proto nebývá jen volbou z pohodlnosti. Pro řadu lidí je jedinou možností, jak zůstat v Praze, Brně nebo Plzni, kde mají práci, rodinu a dostupné služby. Vlastnické bydlení se z běžného životního kroku mění v dlouhodobý finanční projekt, na který domácnosti dosáhnou až po třicítce, čtyřicítce, nebo vůbec.
Mladí lidé zůstávají nájemníky déle
Největší změnu vidíme u mladých dospělých. Na trh práce vstupují později, déle studují a častěji střídají zaměstnání nebo města. Později se také žení a vdávají a později zakládají rodiny. Koupě bytu proto odkládají nejen kvůli ceně, ale i kvůli nejistotě, kde budou za pět nebo deset let žít.
Představme si typický pár kolem třiceti let v Praze. Pokud společně vydělává 90 tisíc korun čistého, může si dovolit nájem dvoupokojového bytu za 25 až 30 tisíc korun měsíčně, i když jde o významnou část rozpočtu. Koupě podobného bytu za 7 milionů korun by naproti tomu vyžadovala úspory ve výši zhruba 1,4 milionu korun a dlouhodobý závazek vůči bance. Bez pomoci rodičů je taková koupě pro mnoho domácností mimo dosah.
Výraznou roli tu hraje i mezigenerační rozdíl ve vlastnictví. Lidé, kteří koupili nemovitost v devadesátých letech nebo na začátku nového tisíciletí, dnes často drží majetek v hodnotě několika milionů korun. Jejich děti však vstupují na trh v době, kdy ceny výrazně převyšují tehdejší poměr k příjmům. Část mladých se proto k bydlení dostane díky rodinnému daru nebo dědictví, zatímco ostatní zůstávají v nájmu.
Mění se tím i podoba domácností. Nájemníci častěji sdílejí byt se spolužáky nebo kolegy, stěhují se za prací a vybírají si menší dispozice. U rodin s dětmi se zase objevuje odkládání samostatného bydlení, návrat do rodičovského domu nebo přesun na okraj města. Z nájmu se tak nestává krátká přestupní stanice před koupí, ale někdy trvalý způsob života.
Praha a Brno: města s tlakem na dlouhodobý nájem
Nejvýrazněji se tato změna projeví v Praze a Brně. Obě města lákají pracovníky z celé republiky i ze zahraničí, jenže nová bytová výstavba nedokáže dlouhodobě pokrývat poptávku. V Praze se v posledních letech povolovaly tisíce bytů ročně, odborníci i samospráva ale opakovaně upozorňují, že ke stabilizaci trhu by bylo potřeba tempo výrazně zvýšit.
Vysoký podíl nájemníků může proměnit fungování celých čtvrtí. Lidé bez vlastnické vazby se stěhují častěji, takže se v domech rychleji obměňuje složení obyvatel. V jedné ulici se tak mohou potkávat studenti, zahraniční pracovníci, mladé rodiny i lidé, kteří byt využívají jako krátkodobé ubytování. Stabilita sousedských vztahů pak mimo jiné závisí na tom, jestli pronajímatelé nabízejí smlouvy na několik let, nebo nájem pravidelně obnovují po dvanácti měsících.
Promění se také poptávka po velikosti bytů. Mladí nájemníci často hledají menší jednotky 1+kk a 2+kk, rodiny ale potřebují větší byty, které jsou v centrech měst velmi drahé. Pokud se nová výstavba zaměří hlavně na malé a investiční byty, může se ještě prohloubit nedostatek dostupného bydlení pro učitele, zdravotníky, policisty nebo pracovníky v sociálních službách.
Pro města to znamená větší tlak na veřejnou dopravu, školy i zdravotní péči. Kdo si nemůže dovolit bydlení v centru, stěhuje se do satelitních obcí nebo vzdálenějších částí města. Každodenní dojíždění pak prodlužuje dopravní špičky a zvyšuje nároky na železnici, příměstské autobusy i parkování. Bytová politika se tak přímo propojuje s plánováním dopravy a občanské vybavenosti.
Regiony mohou získat nové obyvatele, ale také přijít o mladé
Odklon od vlastnictví nebude všude probíhat stejně. V Praze a Brně bude znamenat především růst dlouhodobého nájemního sektoru. V Ostravě, Ústí nad Labem nebo v některých městech na severu Čech zůstávají byty ve srovnání s metropolemi levnější, místní trh práce však často nenabízí dostatek dobře placených míst.
Regionální města mohou této situace využít, pokud nabídnou dostupné bydlení, kvalitní služby a dobrou dopravní dostupnost. Pro část domácností může být nájem v Ostravě nebo Olomouci ekonomicky výhodnější než sdílené bydlení v Praze. Rozhodující ale bude, zda se podaří přivést nové zaměstnavatele a udržet školy, lékaře i veřejnou dopravu.
Jinak může pokračovat odchod mladých lidí do velkých center. V menších obcích pak zůstane starší populace a větší počet nevyužívaných nebo zanedbaných domů. Rozdíly mezi regiony se tak nebudou týkat jen cen nemovitostí, ale také dostupnosti práce, služeb a kvalitního nájemního bydlení.
Problém představuje také kvalita bytového fondu. Část levnějších nájemních bytů se nachází v domech s vysokou energetickou náročností. Nájemník sice může platit nižší nájem, za energie ale vydá další tisíce korun měsíčně. Požadavky na zateplování a renovace proto ovlivní nejen majitele, ale i domácnosti, které nemají možnost investice do domu nijak ovlivnit.
Co musí změnit města, stát i pronajímatelé
Růst nájemního bydlení si vyžádá profesionálnější pravidla. Základem jsou delší nájemní smlouvy, předvídatelné zvyšování nájemného a rychlé řešení sporů. Pro domácnost s dětmi je přece zásadní rozdíl, jestli má jistotu bydlení na tři roky, nebo každý rok čeká, zda majitel smlouvu prodlouží.
Radnice mohou rozšiřovat vlastní bytový fond, podporovat družstevní výstavbu a u nových projektů požadovat část dostupných nájemních bytů. V Praze i Brně se debata vede také o využití městských pozemků, brownfieldů a nebytových prostor. Samotné obecní byty však problém nevyřeší. Pokud jich města vlastní jen omezené množství, musí spolupracovat se soukromými investory a nastavit jasná pravidla pro dlouhodobý nájem.
Stát může urychlit povolování staveb, upravit podporu dostupného nájemního bydlení a vytvořit stabilnější prostředí pro institucionální pronajímatele. Současně je nutné chránit nájemníky před diskriminací a neúměrnými poplatky, aniž by pravidla odradila vlastníky od nabídky bytů k pronájmu.
Budoucí česká města tak pravděpodobně nebudou rozdělena jen podle toho, kdo bydlí v centru a kdo na okraji. Ještě důležitější bude, kdo má jistotu dlouhodobého bydlení a kdo každý rok hledá nový byt. Pokud se nájem stane standardem pro celou generaci, musí se změnit i pohled na něj: z dočasného řešení na plnohodnotnou součást městské bytové politiky.