Proč se odhad banky liší od prodejní ceny
Cena uvedená v kupní smlouvě a hodnota nemovitosti, kterou stanoví banka, nejsou dvě různá označení pro stejnou částku. Prodávající s kupujícím se na ceně dohodnou podle nabídky a poptávky, lokality, technického stavu i aktuální situace na trhu. Banku ale zajímá především hodnota zástavy a riziko, že by dům musela při nesplácení úvěru prodat.
Odhadce proto porovnává nemovitost s podobnými domy, které se v daném místě skutečně prodaly. Nestačí mu jen nabídkové ceny z realitních serverů. Posuzuje také velikost a stav domu, právní vady, přístupovou cestu, napojení na sítě, kvalitu pozemku nebo třeba černou přístavbu. Konkrétní rodině může dům připadat mimořádně užitečný, banka však tuto osobní hodnotu do ocenění obvykle nezahrne.
Rozdíl se často objeví v rychle rostoucích regionech, například v okolí Prahy, Brna nebo Plzně. Nabídkové ceny tam na poptávku reagují rychleji než odhady založené na starších uskutečněných prodejích. Opatrnější bývá banka také u nemovitostí se složitou dispozicí, nestandardním pozemkem nebo horší prodejností.
Jak rozdíl ovlivní výši hypotéky
Pro banku je zásadní ukazatel LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. U vlastního bydlení banky běžně financují nejvýše 80 procent hodnoty zástavy. Žadatelé mladší 36 let mohou podle aktuálních pravidel získat až 90 procent, pokud hypotéku využijí na financování vlastního bydlení. Banka samozřejmě posuzuje i příjem, další závazky, věk a schopnost úvěr splácet.
V praxi se při výpočtu často bere nižší z kupní ceny a bankovního odhadu. Modelový příklad: Dům stojí 8 milionů korun, odhadce však jeho hodnotu stanoví na 7 milionů. Při osmdesátiprocentním LTV banka poskytne maximálně 5,6 milionu korun, nikoli 6,4 milionu, což by odpovídalo 80 procentům kupní ceny. Kupující tak musí z vlastních zdrojů pokrýt nejméně 2,4 milionu korun, i když původně počítal s částkou 1,6 milionu.
U žadatele do 36 let by při devadesátiprocentním LTV vycházela maximální hypotéka z odhadu na 6,3 milionu korun. Vlastní zdroje by v takovém případě činily 1,7 milionu. Věk tedy může rozdíl zmírnit, úplně ho ale neodstraní.
Do celkového výpočtu je potřeba započítat také náklady na právní servis, případnou provizi, vybavení domu, stěhování a rezervu na opravy. Financovat celou kupní cenu spotřebitelským úvěrem bývá kvůli vyšší sazbě a kratší splatnosti výrazně dražší. Banka ho navíc může započítat do celkového zadlužení.
Nejdřív si vyžádejte vysvětlení odhadu
Prvním krokem by nemělo být okamžité hledání další půjčky, ale kontrola samotného ocenění. Kupující by si měl u banky nebo hypotečního poradce ověřit, zda jde o finální odhad, nebo jen o předběžný výpočet. Stejně důležité je zjistit, zda banka odmítla financovat celou nemovitost, nebo pouze neposkytne požadovanou výši úvěru.
V odhadu se mohou objevit chyby. Odhadce například přehlédne novou střechu, zrekonstruovanou koupelnu, větší obytnou plochu nebo skutečnost, že část pozemku patří k domu. Potíže může způsobit také nesoulad mezi katastrem, projektovou dokumentací a reálným stavem. Když je v dokumentaci uvedena jiná výměra než při prohlídce, banka může hodnotu snížit, nebo financování pozastavit.
- Porovnejte výměru domu, pozemku a jednotlivých podlaží s katastrem a projektovou dokumentací.
- Ověřte, zda jsou všechny přístavby a změny užívání řádně povolené.
- Připravte fotografie, faktury za rekonstrukce, energetický průkaz a doklady o technickém stavu.
- Zeptejte se, z jakých srovnatelných prodejů odhadce vycházel.
Některé banky umožňují podat námitku nebo požádat o revizi ocenění. Neznamená to však automaticky, že nemovitost dostane vyšší hodnotu. Banka může chtít nový posudek, doplnění dokumentů nebo kontrolu jiným odhadcem. A pozor: externí posudek, který si kupující objedná sám, banka nemusí přijmout.
Čtyři způsoby, jak financování zachránit
Doplnění vlastních peněz
Nejjednodušším řešením je uhradit rozdíl z úspor. Kupující by si ale neměl vyčerpat úplně všechnu hotovost. Finanční poradci obvykle doporučují ponechat si rezervu alespoň na několik měsíců výdajů. Po převzetí domu totiž mohou přijít opravy, vyšší účty za energie nebo nečekané závady.
Vyjednání slevy s prodávajícím
Nižší odhad představuje konkrétní argument pro jednání o ceně. Pokud byla nemovitost nabízena za 8 milionů korun a banka ji ocenila na 7 milionů, může kupující navrhnout snížení ceny například na 7,5 milionu. Prodávající nemusí přijmout celý rozdíl, ale i částečná sleva může snížit potřebné vlastní zdroje. Ideální je jednat ještě před uplynutím lhůty v rezervační smlouvě.
Jiná banka nebo nové ocenění
Banky používají odlišné metodiky a spolupracují s různými odhadci. Rozdíl několika procent proto není nijak neobvyklý, hlavně u atypických domů. Jiná banka může nemovitost ocenit výše, výsledek ale předem nikdo nezaručí. Každá žádost navíc znamená nové posouzení příjmů a závazků. Před změnou banky je proto dobré ověřit, zda nebude nutné zaplatit nový odhad a jestli původní rezervační lhůta poskytne dost času.
Zástava další nemovitosti
Vlastní-li kupující nebo jeho rodina další byt, dům či stavební pozemek, banka může přijmout do zástavy i tuto nemovitost. Hodnota zástavy se tím zvýší a poměr LTV klesne. Například při úvěru 6,4 milionu korun může vedle kupovaného domu za 7 milionů posloužit jako doplňková zástava byt oceněný na 2 miliony. Banka pak posuzuje obě nemovitosti a po čase může část zástavy uvolnit, pokud bude úvěr dostatečně krytý.
Na co si dát pozor ve smlouvách
Problém s odhadem nemusí ohrozit jen hypotéku, ale také rezervační poplatek. Ještě před podpisem rezervační smlouvy by si kupující měl ověřit, zda obsahuje podmínku vrácení peněz v případě, že banka úvěr neschválí nebo poskytne nižší částku. Formulace „hypotéka nebyla schválena“ totiž nemusí pokrývat situaci, kdy banka úvěr schválí, ale kvůli nízkému odhadu v menší výši.
Ve smlouvě by měla být uvedena také lhůta pro získání úvěru, postup při odstoupení a povinnost prodávajícího dodat potřebné dokumenty. Rezervační poplatek ve výši 100 tisíc korun může při propadnutí znamenat citelnou ztrátu. Právní kontrola smlouvy proto dává smysl ještě před zaplacením rezervace, ne až ve chvíli, kdy banka oznámí nižší hodnotu.
Pokud se strany dohodnou na změně ceny nebo způsobu financování, musí se tato úprava promítnout do kupní a případně úschovní smlouvy. Ústní příslib prodávajícího, že část peněz vrátí později, kupujícího před rizikem neochrání.
Kdy od koupě raději ustoupit
Nižší odhad ještě nemusí znamenat, že je dům předražený. Jestliže však několik bank dospěje k podobně nízké hodnotě a prodávající odmítne slevu, je na místě přepočítat celý rozpočet. Kupující by měl zvážit nejen výši splátky, ale také úroky, pojištění, energie, daň z nemovitých věcí, údržbu a případné další úvěry.
Opatrnost je namístě i tehdy, když je odhad nízký kvůli právní vadě, nepovolené přístavbě nebo špatnému přístupu k pozemku. Takový problém nemusí vyřešit ani jiná banka a v budoucnu může zkomplikovat prodej. Pokud nelze bezpečně doplnit vlastní zdroje, vyjednat cenu nebo odstranit nedostatky v dokumentaci, může být rozumnější od smlouvy podle jejích podmínek odstoupit než financovat nemovitost za každou cenu.