Pozemkům nahrává omezená nabídka a stabilní poptávka
Rozdíl mezi pozemky a byty začíná už u samotné nabídky. Bytových domů lze v delším období postavit více, kdežto množství zemědělské půdy a lesů je fyzicky omezené. Vlastník orné půdy navíc většinou nemusí řešit obsazenost, vybavení interiéru ani pravidelné opravy. Pozemek pronajme zemědělci, inkasuje nájemné a zároveň může sledovat, jak jeho hodnota s vývojem trhu roste.
Podle údajů a tržních přehledů realitních kanceláří se ceny kvalitní zemědělské půdy v Česku v posledních letech nejčastěji pohybovaly přibližně mezi 30 a 45 korunami za metr čtvereční. V úrodných oblastech jižní Moravy, Polabí nebo okolí Prahy mohou být výrazně vyšší, zatímco v méně produktivních regionech jsou nižší. U lesních pozemků je rozpětí ještě širší. Záleží na dřevní zásobě, stáří porostu, přístupové cestě, sklonu terénu i možnosti hospodaření.
Byty mají výnosový profil nastavený jinak. Majitel sice inkasuje nájemné, z něj ale hradí část oprav, pojištění, vybavení, správu domu, případné období bez nájemníka a někdy také úroky z úvěru. Hrubý výnos z nájemného se u bytů v atraktivních českých městech často pohybuje zhruba mezi 3 a 5 procenty ročně z aktuální tržní ceny. Po odečtení nákladů je čistý výnos obvykle nižší.
U půdy bývá pravidelný příjem zpravidla menší, jenže nízké bývají i náklady. Nájemné za hektar se liší podle bonity, regionu a konkrétní smlouvy. U kvalitní půdy může jít o několik tisíc korun ročně za hektar. V poměru k tržní ceně tak nájemné často představuje přibližně 2 až 4 procenta ročně. Podstatná část celkového výnosu proto v řadě případů vzniká až růstem ceny pozemku.
Orná půda nabízí jednoduchý provoz i dlouhý investiční horizont
Orná půda láká investory především jednoduchým provozem. Vlastník zpravidla sám nic nepěstuje. Pozemek pronajme zemědělskému podniku nebo soukromému farmáři, který zajistí osevní postup, techniku, pracovní sílu i běžné hospodaření. Investor tak získává pasivnější příjem než u bytu.
Výše nájemného závisí na kvalitě půdy, velikosti pozemku, jeho přístupnosti i vyjednávací síle obou stran. Roli hraje také délka nájemní smlouvy. Krátká smlouva umožní rychleji reagovat na růst cen, dlouhodobý kontrakt zase přináší větší jistotu. Ve smlouvě by měla být přesně uvedena identifikace parcel, výše nájemného, termín placení, způsob prodloužení i pravidla pro případ převodu vlastnictví.
Investoři oceňují rovněž odolnost půdy vůči inflaci. Zemědělské komodity, náklady na hospodaření i ceny půdy se v delším horizontu obvykle přizpůsobují ekonomickému vývoji. To ale neznamená, že cena poroste každý rok. Trh může několik let stagnovat a v některých lokalitách může půda dokonce zlevnit.
Pro představu: investor může koupit hektar kvalitní půdy za 400 tisíc korun a pronajímat jej za 10 až 15 tisíc korun ročně. Hrubý výnos z nájemného by pak činil 2,5 až 3,75 procenta. Pokud hodnota hektaru za deset let vzroste například o třetinu, celkový výnos bude výrazně vyšší než samotné nájemné. Jde však jen o modelový příklad, nikoli o zaručený výsledek. Vývoj ovlivní úrokové sazby, zemědělská politika, počasí i místní poptávka.
Lesy mohou vydělat na půdě i dřevu, nesou však vyšší riziko
Lesní pozemek se od orné půdy liší tím, že jeho součástí je biologický majetek – porost. Investor tedy nekupuje jen půdu, ale také stromy různého stáří a kvality. Hodnota může růst přirozeným přírůstem dřeva, vývojem cen kulatiny i zhodnocením samotného pozemku.
Výnos z lesa ale nebývá pravidelný. Těžba se plánuje podle věku porostu, jeho zdravotního stavu a lesního hospodářského plánu. Vlastník může několik let pouze hradit správu a ochranu lesa a teprve později získat vyšší příjem z těžby. Právě tato nepravidelnost odlišuje les od bytu s měsíčním nájemným.
Rizika v posledních letech výrazně připomněla rozsáhlá kůrovcová kalamita. Oslabené smrkové porosty v některých regionech musely být vytěženy předčasně, často v době nízkých cen dřeva. Vlastník tak mohl přijít o část očekávaného výnosu a současně musel financovat obnovu lesa. Význam mají také větrné polomy, sucho, požáry a škody způsobené zvěří.
U lesa je proto důležité znát nejen výměru a parcelní číslo, ale také dřevní zásobu, skladbu porostu, věk stromů, přístup pro techniku a závazky vyplývající z hospodářského plánu. Laický odhad podle letecké mapy nestačí. Před nákupem se vyplatí posudek odborného lesního hospodáře i kontrola evidence v katastru nemovitostí.
Proč pozemky často porážejí byt až při dlouhém držení
Byt může přinášet vyšší průběžný příjem, zvlášť pokud byl koupen výhodně nebo financován v době nízkých úroků. Zároveň ale vyžaduje průběžnou péči. Nájemník může přestat platit, poškodit vybavení nebo odejít v nevhodnou dobu. Vlastník pak řeší výměnu spotřebičů, opravy koupelny, malování i komunikaci se správcem domu.
U pozemku podobné starosti většinou odpadají. Oplocení, údržba přístupové cesty nebo řešení černé skládky se sice mohou objevit, nejde však o každodenní provoz. Investice proto vyhovuje lidem, kteří nechtějí nemovitost aktivně spravovat a mohou peníze nechat uložené deset, patnáct nebo více let.
Dlouhé držení je důležité také kvůli nízké likviditě. Byt v žádané lokalitě lze při správně nastavené ceně prodat během několika týdnů či měsíců. U zemědělské nebo lesní parcely může hledání kupce trvat déle. Prodej dále komplikují malé podíly, rozdrobené vlastnictví nebo obtížný přístup. Pozemky proto nejsou vhodné pro peníze, které může investor potřebovat v krátkém termínu.
Daňové zacházení se liší podle konkrétní situace vlastníka, způsobu nabytí a prodeje. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v Česku zrušena, vlastník však platí daň z nemovitých věcí a při prodeji může řešit daň z příjmů, pokud nesplní podmínky pro osvobození. U nájemného a příjmů z hospodaření je nutné posoudit také jejich správné daňové vykázání.
Rozhoduje katastr, bonita i možnost budoucího využití
Nejčastější chybou při nákupu pozemku je soustředit se pouze na nízkou cenu za metr čtvereční. Investor by měl nejdřív ověřit list vlastnictví, věcná břemena, zástavní práva, spoluvlastnické podíly i přístupovou cestu. U zemědělské půdy je důležitá bonita vyjádřená takzvanými bonitovanými půdně ekologickými jednotkami. Vyšší bonita zpravidla znamená lepší produkční schopnost a silnější zájem nájemců.
Rozhodující je také územní plán. Orná půda se automaticky nestává stavebním pozemkem jen proto, že leží u obce nebo poblíž nové silnice. Změna územního plánu je nejistá a může trvat roky. Spekulace na budoucí výstavbu proto představuje výrazně rizikovější strategii než nákup půdy kvůli nájemnému a dlouhodobému držení.
Pro menší investory může být praktickou cestou nákup jedné či několika souvislých parcel s jasně nastaveným nájemním vztahem. U lesů je vhodné prověřit hospodářský plán, plánované těžby a stav porostu. Kdo nechce vybírat jednotlivé parcely, může využít fondy nebo jiné investiční nástroje zaměřené na zemědělskou půdu a lesy. Ty však přidávají poplatky, pravidla fondu a také riziko spojené s rozhodováním správce.
Orná půda ani les tedy nejsou bezrizikovou náhradou bytu. Jejich výhoda spočívá v nízkých provozních nákladech, omezené nabídce a možnosti spojit nájemné s dlouhodobým růstem hodnoty. Nejlépe fungují jako součást diverzifikovaného portfolia pro investora, který nepotřebuje rychlý přístup k penězům a dokáže před nákupem prověřit právní, zemědělské i lesnické parametry konkrétního pozemku.