Malé ubytování vyrostlo z poptávky po zážitku
Glamping, tedy pohodlnější způsob pobytu v přírodě, se v Česku posunul z okrajové nabídky do běžné součásti trhu cestovního ruchu. Hosté vyhledávají jurty, safari stany, dřevěné chatky, maringotky i takzvané tiny houses, tedy malé domy s omezenou obytnou plochou. Nejvíc je přitahuje soukromí, blízkost přírody a zážitek, který klasický hotel nebo penzion obvykle nenabídne.
Podle údajů Českého statistického úřadu využily v roce 2024 hromadné ubytovací zařízení v Česku více než dvě desítky milionů hostů a zaznamenala přes 57 milionů přenocování. Statistiky ale nepokrývají celý segment krátkodobých pronájmů přes platformy, jako je Airbnb, ani jednotlivé glampingové projekty. Právě jejich omezená dostupnost a odlišný charakter však vytvářejí prostor pro vyšší cenu za noc.
Host obvykle neplatí jen za střechu nad hlavou. Rozhoduje výhled, sauna, vířivka, venkovní ohniště, koupelna, pohodlná postel i možnost na víkend utéct z města. Proto může být cena vyšší než u standardního ubytování v okolí. V turisticky atraktivních regionech se glampingové pobyty běžně pohybují zhruba od 1 500 do 4 000 korun za noc, u designových objektů s wellness vybavením i výše.
Kolik stojí pořízení a kde vzniká největší riziko
Pořizovací cena tiny house nebo glampingového objektu se může výrazně lišit podle konstrukce, velikosti a vybavení. Jednodušší chatka či upravený kontejner vyjde na několik set tisíc korun. Celoročně obyvatelný tiny house s kuchyní, koupelnou, vytápěním a kvalitní izolací se často dostane přibližně na 1 až 2,5 milionu korun. Designová jednotka s velkými prosklenými stěnami, saunou a vířivkou může stát ještě víc.
Samotný objekt ale představuje jen část celého projektu. Investor musí počítat také s pozemkem, příjezdovou cestou, elektřinou, vodou, odpadním řešením, terénními úpravami, parkovacím místem, oplocením a venkovním vybavením. Pokud pozemek nevlastní, může nájem provozní náklady výrazně navýšit a zároveň zkomplikovat dlouhodobé plánování. U odlehlých míst může připojení k sítím stát stovky tisíc korun.
Důležitou otázkou zůstává také stavební právo. Tiny house na kolech nemusí být automaticky bez povolení. Záleží například na způsobu užívání, napojení na sítě, umístění na pozemku a na tom, zda plní funkci stavby. Ubytovací zařízení navíc podléhá hygienickým, požárním a provozním požadavkům. Ještě před nákupem je proto nutné ověřit územní plán a záměr konzultovat se stavebním úřadem. Levný objekt, který nelze legálně provozovat, se může snadno proměnit ve velmi drahou překážku.
Modelový výnos vypadá dobře, realita je sezónní
Pro představu může investor vycházet z ceny 2 400 korun za noc a obsazenosti 150 nocí ročně. Hrubé tržby by v takovém případě dosáhly 360 tisíc korun. To ovšem není čistý výnos ani částka, která investorovi zůstane po zaplacení všech účtů.
- Úklid a praní: podle velikosti objektu a míry vlastní práce přibližně 300 až 800 korun za pobyt,
- energie a internet: vyšší zejména u objektů s elektrickým vytápěním, saunou nebo vířivkou,
- provize platformy: Airbnb používá několik modelů poplatků; u některých nabídek jde o jednotný poplatek pro hostitele kolem 14 až 16 procent,
- údržba a obnova vybavení: matrace, textilie, spotřebiče, nátěry i venkovní prvky se opotřebovávají rychleji než v běžném bydlení,
- daně a poplatky: příjem se daní podle zvoleného režimu a obec může vybírat poplatek z pobytu, jehož maximální sazba činí 50 korun za osobu a den.
Po odečtení provozních výdajů, správy rezervací a rezervy na opravy může z uvedených tržeb zbýt například 180 až 240 tisíc korun před zdaněním a případnými splátkami úvěru. Návratnost investice kolem 2 milionů korun by tak vycházela přibližně na osm až jedenáct let. Jde však jen o ilustrativní výpočet, nikoli o garantovaný výsledek. Při obsazenosti 80 nocí ročně se ekonomika projektu dramaticky promění.
Největší potíž představuje sezónnost. Jarní a letní víkendy mohou být vyprodané, zatímco v listopadu nebo lednu zůstává objekt prázdný. Delší sezónu může podpořit například sauna, kvalitní vytápění, zastřešená terasa nebo blízkost běžkařských a lyžařských tras. Samotná atraktivní fotografie ale dlouhodobě nenahradí dobrou dostupnost a promyšlený provoz.
Lokalita rozhoduje víc než samotný design
Investoři často začínají výběrem objektu. Ve skutečnosti by ale měli nejdřív analyzovat lokalitu. Jiná poptávka je u Lipna, v Českém ráji nebo v Krkonoších a jiná na okraji menší obce bez turistických cílů. Rozhoduje dojezd z velkých měst, nabídka výletů, kvalita silnic, mobilní signál i možnost parkování.
Užitečnou pomůckou je sledovat konkurenční nabídky na Airbnb a dalších portálech. Nejde přitom jen o ceny, ale také o počet hodnocení, volné termíny, délku pobytu a vybavení. Objekt s několika stovkami recenzí má jinou pozici než nový konkurent bez historie. Investor by měl porovnat také ceny hotelů, penzionů a kempů v okolí. Pokud hosté za podobnou částku získají plnohodnotný apartmán s restaurací a bazénem, musí glamping nabídnout jasný důvod, proč zvolit právě jeho.
Výhodou malého objektu bývá rychlejší provoz a nižší personální náročnost. Kapacita je však omezená. Jeden neobsazený víkend znamená ztrátu celého příjmu, zatímco větší penzion může výpadek jednoho pokoje rozložit mezi více jednotek. Vlastník navíc často řeší komunikaci s hosty, předávání klíčů, úklid, havárie i reklamace. Pokud je objekt vzdálený desítky kilometrů, vyplatí se zapojit místního správce, jehož odměna může dosahovat 15 až 25 procent tržeb.
Airbnb není jediný prodejní kanál ani jistota obsazenosti
Platforma může novému projektu rychle přivést první hosty, zároveň na ní ale vzniká závislost na jejích pravidlech, algoritmech a poplatcích. O pořadí nabídky rozhoduje mimo jiné cena, rychlost odpovědí, počet hodnocení, storno podmínky a kvalita fotografií. Změna provizního modelu nebo pokles viditelnosti může snížit příjmy, aniž by se na straně objektu cokoli změnilo.
Provozovatelé proto Airbnb kombinují s vlastními webovými stránkami, sociálními sítěmi, rezervačními portály a spoluprací s lokálními firmami. Přímá rezervace může náklady na provizi snížit, vyžaduje však marketing, platební systém a důvěryhodnou prezentaci. Pomoci mohou tematické balíčky, třeba pobyt s privátní saunou, půjčením kol nebo snídaní z místních surovin.
Od roku 2023 se v Evropské unii postupně zpřísňuje vykazování údajů o příjmech z digitálních platforem. Provozovatel by proto měl mít jasno v evidenci tržeb, daňovém režimu, pojištění odpovědnosti i ohlašovacích povinnostech vůči obci. Ubytování navíc znamená práci s osobními údaji hostů a povinnost vést evidenci podle platných pravidel.
Kdy dává projekt ekonomický smysl
Glampingový objekt může být zajímavou investicí, pokud stojí na vhodném pozemku, má vyřešené právní podmínky a nabízí něco, co v okolí chybí. Základem je konzervativní kalkulace. Namísto očekávaných 200 prodaných nocí by měl investor prověřit scénář se 100 až 130 nocemi, započítat několik měsíců slabé poptávky a vytvořit rezervu na opravy i marketing.
Rozhodující není jen hrubý příjem, ale také čas vlastníka, financování a likvidita. Úvěr s vysokou měsíční splátkou může spolknout většinu výnosu. Objekt umístěný na pronajatém pozemku se zase nemusí snadno prodávat. Kdo spoléhá na to, že trend automaticky zajistí plnou obsazenost, podceňuje konkurenci i provozní náklady.
Naopak projekt s promyšleným konceptem, celoročním využitím, rozumnou pořizovací cenou a kvalitní správou může fungovat jako doplněk k běžnému podnikání nebo dlouhodobému investičnímu portfoliu. Tiny house ani glampingový stan nejsou pasivní spořicí produkt. Jde o malý ubytovací provoz, jehož úspěch stojí na lokalitě, službě, legislativě a schopnosti přivést hosty i mimo hlavní sezónu.
