Nejprve si ověřte, co přesně je uvedeno na listu vlastnictví
Informace o exekuci se v katastru nemovitostí obvykle objeví jako poznámka nebo exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Samotný zápis ale nemusí odhalit celý rozsah problému. Jeden vlastník může mít několik exekucí, zástavní práva banky, soudcovské zástavní právo a k tomu ještě nedoplatky vůči společenství vlastníků jednotek.
Prvním krokem je tedy získat aktuální list vlastnictví. Najdete ho v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí nebo si o něj můžete požádat na katastrálním úřadě. Kupující by měl projít především část C, kde jsou uvedena věcná břemena, zástavní práva a omezení vlastnického práva, a část D s poznámkami. Pozor také na plombu označenou písmenem „P“. Znamená, že katastr právě řeší návrh na zápis a stav se ještě může změnit.
Vedle katastru se vyplatí prověřit prodávajícího také v Centrální evidenci exekucí. Výpis zpravidla stojí desítky korun a ukáže, zda je proti konkrétní osobě vedeno exekuční řízení. Neobsahuje ale všechny informace o průběhu řízení ani údaje o případném oddlužení. Od prodávajícího si proto vyžádejte čísla jednotlivých exekucí, jména exekutorů, výši vymáhaných částek a aktuální vyčíslení dluhu.
Rozdíl mezi cenou bytu a výší dluhu může být opravdu zásadní. Nemovitost v hodnotě 4,8 milionu korun může být například nabízena za 3,9 milionu, zatímco součet exekučních pohledávek dosahuje 2,2 milionu korun a hypotéka dalších 1,4 milionu. Z kupní ceny pak nezůstává jen „doplatek prodávajícímu“. Je potřeba vypořádat také všechny zajištěné věřitele, náklady řízení a poplatky.
Prodej není možný jen na základě dohody s majitelem
Jakmile exekutor doručí povinnému vyrozumění o zahájení exekuce, začne platit omezení nakládání s majetkem. Povinný zpravidla nesmí se svým majetkem nakládat, s výjimkou běžné obchodní a provozní činnosti, uspokojování základních životních potřeb a úkonů schválených exekutorem. U nemovitosti zatížené exekučním příkazem k prodeji je riziko ještě vyšší.
Podpis kupní smlouvy přímo s dlužníkem proto rozhodně není bezpečným řešením. Převod může být vůči oprávněnému věřiteli neúčinný, případně ho katastr vůbec nepovolí. Kupující by navíc mohl zaplatit zálohu nebo celou cenu a teprve potom zjistit, že na něj vlastnictví nepřejde. Případný spor s prodávajícím se může táhnout roky a jeho výsledek nemusí znamenat vrácení peněz.
Bezpečný prodej se obvykle připravuje ve spolupráci s exekutorem. Ten musí potvrdit, za jakých podmínek lze nemovitost prodat mimo dražbu, jaká částka má být uhrazena na jeho účet a jak se naloží s dalšími exekucemi. V některých případech může být nutný souhlas oprávněného věřitele nebo dokonce více exekutorů.
Je-li na bytě hypotéka, musí se do celého procesu zapojit také banka. Vystaví vyčíslení dluhu ke konkrétnímu datu a stanoví podmínky pro vydání kvitance, tedy potvrzení o zániku zástavního práva. Katastr zástavní právo nevymaže jen proto, že byla kupní cena zaplacena. Potřebuje listinu od banky a příslušný návrh na vklad výmazu.
Jak nastavit kupní smlouvu a úschovu peněz
Kupní smlouvu by měl připravit advokát, který zná konkrétní exekuční spis. Nestačí realitní makléř s univerzálním vzorem. Dokument musí přesně popsat všechny známé dluhy a určit, kdo, komu a v jakém pořadí peníze vyplatí. Součástí smlouvy by měly být i podmínky, za kterých se podá návrh na vklad vlastnického práva.
Poslat peníze běžným bankovním převodem přímo prodávajícímu je v takové situaci mimořádně riskantní. Mnohem vhodnější je advokátní, notářská nebo bankovní úschova. Peníze se uvolní až po splnění předem stanovených podmínek, například po povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího a po předložení listin potvrzujících zánik konkrétních zástav a omezení.
Úschovní smlouva musí obsahovat přesný platební mechanismus. Z kupní ceny může například putovat 1,35 milionu korun hypoteční bance, 620 tisíc korun exekutorovi, 110 tisíc korun dalšímu zástavnímu věřiteli a zbývajících 1,82 milionu prodávajícímu. Částky se však vždy musí řídit aktuálními vyčísleními. Úrok, náklady exekuce i poplatky se totiž mohou měnit každý den.
Kupující by měl požadovat také závazek, že prodávající před podpisem ani po něm byt nezatíží dalším právem třetí osoby. Hodí se i smluvní pokuta pro případ, že zamlčí další exekuci nebo neposkytne potřebnou součinnost. Smlouva by měla pamatovat rovněž na situaci, kdy katastr vklad zamítne. V takovém případě se peníze vracejí z úschovy a musí být jasné, kdo uhradí vzniklé náklady.
Výmaz exekuce a zástav není automatický
Zaplatit dluh ještě neznamená, že je všechno okamžitě vyřešené. Exekutor musí vydat příslušné rozhodnutí nebo potvrzení o skončení exekuce a zajistit podání návrhu na výmaz poznámek z katastru. U zástavního práva banka vystavuje kvitanci nebo souhlas s výmazem. Tyto listiny se pak předkládají katastrálnímu úřadu.
Samotný návrh na vklad stojí 2 000 korun za jeden návrh. Pokud se podává více samostatných návrhů, mohou se poplatky násobit. Katastr má na rozhodnutí standardně 30 dní, během takzvané ochranné lhůty však nelze převod dokončit hned. Po podání návrhu se v katastru objeví plomba a úřad nesmí vklad povolit dříve než po uplynutí 20 dnů od jejího vyznačení.
V praxi tedy nestačí, když exekutor pošle e-mailem příslib, že „po zaplacení vše vymaže“. Kupující potřebuje vědět, o jaký dokument jde, kdo ho vydá a kdy bude podán na katastr. Před uvolněním peněz by měl advokát ověřit, zda na listu vlastnictví nepřibyla nová plomba, exekuční příkaz nebo jiné omezení.
Samostatnou kapitolou jsou dluhy vůči společenství vlastníků jednotek. Při převodu jednotky mohou na kupujícího přejít některé dluhy související se správou domu, pokud je mohl a měl zjistit. Prodávající by proto měl dodat potvrzení SVJ nebo správce o výši dluhů. Nedoplatek za služby, fond oprav nebo mimořádnou opravu může dosahovat desítek až stovek tisíc korun.
Kdy raději ustoupit a kdy dává smysl dražba
Od obchodu je rozumné ustoupit, pokud prodávající odmítá dodat aktuální list vlastnictví, nezná čísla exekučních řízení nebo trvá na zaplacení rezervačního poplatku mimo úschovu. Varováním je také tlak na rychlý podpis, tvrzení, že „katastr se nějak vyřeší“, nebo požadavek na hotovost. Rezervační smlouva by navíc měla výslovně umožnit vrácení poplatku, pokud se objeví další právní vada.
Další možností je koupě bytu v exekuční dražbě. Vydražitel nabývá nemovitost podle pravidel dražebního řízení a některá práva mohou zaniknout příklepem a splněním stanovených podmínek. Neznamená to ale, že zanikne úplně všechno. Rozhodující je dražební vyhláška, pořadí zástav, věcná břemena, nájemní vztahy i případné insolvenční řízení.
Dražební jistota může představovat například 10 procent nejnižšího podání a musí být složena před dražbou. Vydražitel pak musí ve stanovené lhůtě doplatit nejvyšší podání; pokud podmínky nedodrží, může o jistotu přijít. Byt je navíc vhodné předem fyzicky prověřit, protože v dražbě nemusí být zajištěn běžný přístup do interiéru.
U koupě mimo dražbu by měl mít kupující ještě před podpisem jistotu, že zná všechny věřitele, přesnou výši dluhů i postup výmazu. Náklady na právní prověrku v řádu několika desítek tisíc korun jsou ve srovnání s cenou bytu malou částkou. Mohou však zabránit situaci, kdy kupující zaplatí miliony, ale místo vlastnictví získá jen dlouhý spor s dlužníkem a jeho věřiteli.
