Výhodná nabídka může skrývat vysoké náklady
Fotografie výhledu na moře a cena výrazně nižší než u podobných apartmánů často rozhodnou během pár minut. Právě tohle rychlé rozhodování ale patří mezi nejčastější chyby zahraničních kupujících. Inzerovaná částka totiž většinou není konečná cena, kterou bude vlastník skutečně platit.
V rozpočtu je potřeba počítat s daní z převodu nebo z nabytí nemovitosti, notářem, zápisem do katastru, právními službami a případně také provizí realitní kanceláři. V součtu se tyto výdaje podle země a typu nemovitosti často pohybují mezi 5 a 15 procenty kupní ceny. U novostaveb se místo převodní daně obvykle účtuje daň z přidané hodnoty nebo obdobná daň z prodeje.
Například ve Španělsku se u nových nemovitostí běžně uplatňuje desetiprocentní DPH. U starších apartmánů se sazba daně z převodu liší podle autonomní oblasti a zpravidla se pohybuje v jednotkách až nižších desítkách procent. V Chorvatsku se u některých převodů uplatňuje tříprocentní daň z nabytí nemovitosti. Pravidla se ale mění, takže rozhodující je vždy konkrétní lokalita, typ prodávajícího i stáří stavby.
Kupující by měl předem požadovat písemný rozpis všech nákladů. Patří do něj i pravidelné položky, jako je místní daň z nemovitosti, poplatky za správu domu, pojištění, energie, internet a údržba. U apartmánu v rezortu mohou servisní poplatky dosahovat stovek eur ročně, u rozsáhlejších komplexů s bazénem, ostrahou a úklidem pak i několika tisíc eur.
Právní stav prověří nezávislý odborník
Nejdůležitější kontrolou před koupí je ověřit, zda prodávající nemovitost skutečně vlastní a zda na ní neváznou dluhy, zástavní práva, věcná břemena ani jiné právní překážky. Spoléhat se pouze na výpis, který předloží makléř, nestačí. Dokument by měl získat a vyhodnotit právník působící v dané zemi, ideálně nezávislý na realitní kanceláři i developerovi.
Právník porovnává údaje v kupní smlouvě s evidencí v místním katastru a kontroluje také stavební dokumentaci. U apartmánu může být problém třeba v rozdílu mezi skutečnou a zapsanou výměrou, v nepovolené přístavbě balkonu nebo v užívání prostoru, který je v dokumentech vedený jako sklad. V některých přímořských oblastech se objevují i spory o přístupovou cestu, hranici pozemku nebo právo užívat parkovací místo.
Rizikem jsou také rozestavěné developerské projekty. Kupující by měl ověřit stavební povolení, vlastnictví pozemku, pravomocné povolení k užívání i finanční situaci developera. Důležitá je rovněž záruka na vady stavby a způsob, jakým se uvolňují jednotlivé splátky. Zaplatit celou cenu před dokončením a před předáním potřebných dokumentů výrazně zvyšuje riziko, že kupující bude peníze získávat zpět jen velmi obtížně.
Pokud smlouvu připravuje pouze kancelář prodávajícího, měl by si kupující nechat dokument přeložit do češtiny nebo alespoň do jazyka, kterému bezpečně rozumí. Strojový překlad nestačí, a to zejména u ustanovení o smluvní pokutě, odstoupení, termínu předání a odpovědnosti za skryté vady.
Rezervační smlouva není formalita
V realitních kancelářích je běžné požadovat rezervační poplatek ještě před úplným prověřením nemovitosti. Může jít o několik tisíc eur a při neuskutečnění obchodu tato částka často propadá. Před podpisem je proto nutné přesně zjistit, komu peníze putují, kdy se započtou do kupní ceny a za jakých podmínek se vracejí.
Rezervační smlouva by měla obsahovat přesnou identifikaci apartmánu, kupní cenu, lhůtu pro podpis hlavní smlouvy a také podmínku, že kupující může obchod ukončit například při zjištění zástavy, dluhů vůči společenství vlastníků nebo chybějícího stavebního povolení. Bez takové ochrany může přijít o poplatek i tehdy, když právník objeví závažný problém.
Opatrnost je na místě také u plných mocí. Nemůže-li být kupující podpisu přítomen, může zmocnit místního zástupce. Plná moc by ale měla být co nejpřesnější a časově omezená. Neměla by umožňovat uzavření jiných smluv, změnu ceny ani nakládání s penězi nad rámec konkrétního obchodu. V některých zemích je nutné úřední ověření, apostila nebo soudní překlad.
Výnos z pronájmu nemusí být povolený
Mnoho apartmánů u moře se prodává jako investice s příslibem vysokého výnosu z krátkodobých pronájmů. Budoucí majitel si však nejprve musí ověřit, zda je takové využití vůbec legální. Pravidla se mohou lišit nejen mezi státy, ale také mezi jednotlivými městy nebo regiony.
Ve Španělsku některá turistická střediska omezují vydávání licencí pro krátkodobé ubytování a pravidla se mohou vztahovat i na bytové domy. V Chorvatsku se pro turistický pronájem obvykle vyžaduje registrace a splnění místních podmínek. Řecko zase pracuje s registračními povinnostmi a daňovým přiznáním příjmů z krátkodobého ubytování. Aktuální požadavky je vždy nutné ověřit u místního úřadu, ne pouze u prodejce.
Problém může nastat i přímo uvnitř domu. Stanovy společenství vlastníků mohou krátkodobé pronájmy omezovat, nebo je dokonce úplně zakázat. Některé rezorty mají vlastní pravidla pro počet hostů, používání bazénu, parkování či check-in. Jejich porušení může vést k pokutám nebo k soudnímu sporu se sousedy.
Výnos je navíc potřeba počítat z realistické obsazenosti, nikoli z ideálního scénáře. Apartmán, který lze v červenci pronajmout za 150 eur za noc, nemusí být v listopadu obsazený vůbec. Z příjmů se odečítá provize platformy nebo správce, úklid, praní, energie, opravy, místní daně a případné pojištění. Správa nemovitosti na dálku může stát přibližně 15 až 30 procent z tržeb podle rozsahu služeb.
Úvěr, měna a provozní výdaje
Financování zahraniční nemovitosti bývá složitější než koupě bytu v Česku. Česká banka může požadovat zástavu jiné tuzemské nemovitosti, zatímco místní banka bude posuzovat příjmy, pobytový status i daňovou situaci žadatele. K tomu se přidávají poplatky za odhad, vedení úvěru, pojištění a někdy také za převod měny.
Eurový úvěr může být pro českého kupujícího výhodnější z hlediska úrokové sazby, příjmy v korunách ale vytvářejí kurzové riziko. Když koruna výrazně oslabí, může se měsíční splátka v korunovém vyjádření citelně zvýšit. Stejné riziko se týká kupní ceny, pokud je smlouva sjednána v jiné měně, než jakou používá účet kupujícího.
Vedle splátky je třeba počítat i s běžnými opravami. U nemovitosti u moře slaný vzduch urychluje korozi kovových prvků, poškozuje fasády a zatěžuje klimatizaci. V apartmánových domech se mohou objevit mimořádné příspěvky na opravu střechy, výtahu, bazénu nebo společných rozvodů. Před koupí je proto vhodné vyžádat si zápisy ze schůzí vlastníků a informace o plánovaných investicích.
Rozhodnutí by nemělo vycházet jen z dojmu z několika dnů dovolené. Kupující by měl nemovitost navštívit i v jiné části roku, ověřit dostupnost lékaře, obchodů a dopravy a zjistit, zda oblast mimo sezonu nežije omezeným provozem. Teprve kombinace právní kontroly, realistického finančního modelu a nezávislé technické prohlídky ukáže, zda apartmán u moře představuje skutečnou hodnotu, nebo jen dobře naaranžovanou nabídku.