Krátkodobé ubytování přes platformy Airbnb a Booking se v posledních letech stalo běžnou součástí trhu s bydlením. Majitelům bytů v Praze, Brně, Českém Krumlově nebo Karlových Varech může přinést vyšší tržby než klasický dlouhodobý nájem. Je s ním ale také víc práce, častější údržba a řada povinností, které se někdy blíží běžnému podnikání v cestovním ruchu.
Regulační tlak navíc sílí. Evropská unie schválila pravidla pro sběr a sdílení údajů o krátkodobých pronájmech a platformy už zároveň předávají finanční informace podle směrnice DAC7. Do celé věci vstupují i obce. Ty řeší dopady turismu na dostupnost bydlení, hluk i fungování bytových domů. Výnosnost investičního bytu tak stále méně závisí jen na ceně za noc a obsazenosti.
Co se mění na evropské a české úrovni
Klíčovou novinkou je evropské nařízení 2024/1028 o sběru a sdílení údajů týkajících se krátkodobých pronájmů. Použije se od 20. května 2026. Cílem je vytvořit jednotnější systém, v němž budou platformy úřadům poskytovat údaje o nabídkách, počtu rezervovaných nocí a počtu hostů. Každé registrované ubytování má dostat identifikační číslo, které se bude uvádět v nabídce.
Nařízení samo neurčuje, kolik dní ročně smí být byt pronajímán. Státům a obcím ale poskytne lepší podklady pro kontrolu místních pravidel. Úřady tak snáz zjistí, jestli je nabídka skutečně provozována v souladu se zákonem, zda majitel přiznává příjmy a jestli nejde o byt nabízený bez potřebného oprávnění.
V Česku se krátkodobé ubytování obvykle posuzuje jako poskytování ubytovacích služeb, nikoli automaticky jako pronájem nemovitosti. Tenhle rozdíl je důležitý hlavně kvůli daním a živnostenskému oprávnění. Finanční správa dlouhodobě upozorňuje, že pravidelné poskytování ubytování s doprovodnými službami, například úklidem, výměnou ložního prádla nebo předáváním klíčů, může naplňovat znaky podnikání.
Airbnb a Booking už data úřadům poskytují
Majitelé nemovitostí nemohou počítat s tím, že příjmy z platforem zůstanou mimo pozornost finančních úřadů. Od roku 2023 platí evropská směrnice DAC7, podle níž digitální platformy oznamují údaje o prodejcích a jejich příjmech. U ubytování se reportování týká mimo jiné počtu transakcí a celkové částky, kterou platforma uživateli vyplatila.
To ovšem neznamená, že Airbnb nebo Booking za majitele automaticky odvádějí českou daň. Za správné přiznání příjmů pořád odpovídá provozovatel. Musí také zohlednit provizi platformy, náklady na úklid, energie, internet, vybavení, opravy a případné služby externího správce. Právě rozdíl mezi hrubými tržbami uvedenými v aplikaci a skutečným ziskem investoři při rozhodování nejčastěji podceňují.
Ubytovatel musí řešit také evidenci hostů a povinnosti vůči cizinecké policii. U zahraničních návštěvníků se údaje předávají prostřednictvím systému Ubyport, pokud se na konkrétního poskytovatele tato povinnost vztahuje. Obce mohou vybírat poplatek z pobytu. Jeho sazba může podle místní vyhlášky dosáhnout až 50 korun za osobu a každý započatý den pobytu, s výjimkou dne začátku pobytu.
Jak regulace dopadne na výnosnost bytu
Největší změnou pro investory nebude samotné vyplňování formulářů, ale tlak na ekonomiku provozu. Krátkodobý pronájem může mít v hlavní sezoně vysoký výnos, zároveň je však citlivý na výkyvy poptávky. Byt v širším centru Prahy může při průměrné ceně 2 000 korun za noc a obsazenosti 70 procent vytvořit měsíční tržbu přibližně 42 000 korun. Po odečtení provize platformy kolem 15 procent, úklidu, energií, internetu, vybavení a správy ale zůstane podstatně méně.
Pokud majitel platí externí správu, může si provozovatel účtovat dalších 15 až 25 procent z tržeb. Při uvedeném modelu se tak před zdaněním a splátkou hypotéky může čistý provozní výnos pohybovat přibližně mezi 20 000 a 27 000 korunami měsíčně. Pokles obsazenosti ze 70 na 50 procent přitom sníží tržbu zhruba o 12 000 korun, zatímco část nákladů zůstane stejná.
Dlouhodobý nájem bývá v hrubém vyjádření obvykle méně výnosný, nabízí ale stabilnější příjem a nižší provozní náročnost. Byt pronajatý za 25 000 korun měsíčně může po odečtení fondu oprav, pojištění a běžných nákladů přinést nižší, zato předvídatelnější výnos. Investor nemusí řešit střídání hostů, recenze, časté opravy ani sezonní propady.
Vyšší administrativní náklady se nejvíce projeví u menších vlastníků s jedním bytem. Velký provozovatel může účetní, úklid nebo technickou správu rozpočítat mezi více jednotek. Vlastník jediného apartmánu však kvůli nové evidenci a profesionální správě může přijít o významnou část marže.
Obce a bytové domy získávají silnější pozici
Regulace se samozřejmě nebude týkat všech míst stejně. Praha dlouhodobě upozorňuje na koncentraci krátkodobých pronájmů v historickém centru a na problémy s hlukem nebo pohybem velkého množství hostů v bytových domech. Diskutuje se o úpravě stavebního a živnostenského režimu i o možnosti stanovit počet dní, kdy lze byt využívat ke krátkodobému ubytování.
Taková omezení ale musí být přijata konkrétní právní úpravou. Samotná obecní vyhláška nemůže bez dalšího změnit vlastnické právo ani automaticky zakázat každý krátkodobý pronájem. Investor proto musí sledovat nejen celostátní zákony, ale také pravidla konkrétní obce a případné změny územního či stavebního režimu.
Významnou roli má i společenství vlastníků jednotek. Stanovy domu, domovní řád a rozhodnutí vlastníků mohou upravovat způsob užívání společných prostor, bezpečnostní režim nebo nakládání s klíči. Vždy sice nemohou jednoduše zakázat vlastníkovi podnikání v jeho bytě, mohou však řešit obtěžování ostatních obyvatel, poškozování domu a porušování pravidel. Opakovaný hluk, nepořádek nebo pohyb hostů bez kontroly může vést ke sporům a v krajním případě i k soudnímu řízení.
Co by měl investor přepočítat před další sezonou
Před rozhodnutím, zda v krátkodobém pronájmu pokračovat, by měl majitel vycházet z konzervativního scénáře, ne z nejlepších měsíců v roce. Do kalkulace patří průměrná cena za noc, skutečná obsazenost, provize platforem, úklid, energie, pojištění, opravy, vybavení i čas strávený komunikací s hosty. Zvlášť je potřeba započítat daňové povinnosti a místní poplatek z pobytu.
- Prověřit právní režim: ověřit živnostenské oprávnění, stavební účel užívání bytu, povinnosti vůči cizinecké policii a pravidla obce.
- Oddělit tržbu od zisku: částka zobrazená na platformě není čistým příjmem vlastníka.
- Zapojit správu jen tehdy, když se vyplatí: u jednoho bytu může externí provozovatel snížit výnos více než případné zvýšení obsazenosti.
- Porovnat alternativu: vedle krátkodobého pronájmu spočítat dlouhodobý nájem, případně střednědobé bydlení pro pracovníky nebo studenty.
Rozhodování ovlivní i financování. Banka může při posuzování hypotéky započítat příjmy z krátkodobého pronájmu opatrněji než stabilní nájemní smlouvu. Investor s vysokou splátkou proto podstupuje větší riziko, že několik slabších měsíců nebo místní omezení naruší jeho schopnost úvěr splácet.
Rozhodovat bude lokalita a kvalita provozu
Nová pravidla krátkodobé pronájmy pravděpodobně neukončí, zvýhodní ale provozovatele, kteří mají řádnou evidenci, realistický finanční plán a profesionální komunikaci s hosty. V turisticky silných lokalitách může být provoz stále výnosný, zejména u kvalitních bytů s dobrou dostupností a jasně nastavenými službami. Slabší nabídky bez rezervy na náklady však při vyšší kontrole a administrativě začnou ztrácet konkurenceschopnost.
Pro majitele investičních bytů tak bude čím dál důležitější porovnávat nejen cenu za noc, ale také riziko regulace, sezonnost, vztahy v domě a časovou náročnost. Byt, který na papíře vydělá více přes Airbnb či Booking, nemusí po započtení všech povinností překonat stabilní dlouhodobý nájem. Evropská evidence a místní pravidla tento rozdíl jen zviditelní.
