Stát vlastní tisíce budov, pozemků a dalších nemovitostí. Přesto jeho úřady každý rok uzavírají stovky nájemních smluv a za kanceláře, sklady, archivy či provozní prostory platí miliardy korun. Přesná částka se rok od roku liší podle toho, které instituce se započítají a zda se počítá jen nájemné, nebo také služby, energie a další poplatky. Kontroly Nejvyššího kontrolního úřadu (NKÚ) však dlouhodobě ukazují, že nejde o žádnou okrajovou záležitost.
Výdaje státních organizací za pronajaté nemovitosti se v jednotlivých letech pohybují v řádu jednotek miliard korun. Kontroly přitom u části smluv zjistily, že úřady měly k dispozici vlastní budovy, případně vůbec neprověřily, zda by nebylo levnější postavit, koupit nebo rekonstruovat vlastní objekt. Ztráta nevzniká jen na samotném nájemném. Stát zároveň platí údržbu nevyužívaných budov, stěhování a často také úpravy pronajatých prostor.
Úřady platí nájem, i když stát vlastní tisíce budov
Česká republika hospodaří s rozsáhlým nemovitým majetkem. Patří sem administrativní objekty ministerstev, kasárna, bývalé průmyslové areály, sklady, pozemní komunikace i budovy převedené na organizační složky státu. Majetek je rozdělen mezi jednotlivé úřady a státní organizace, které se o něj starají samostatně.
A právě tady je jeden z hlavních problémů. Úřad s volnými kancelářemi nemusí mít důvod nabídnout je jinému státnímu subjektu. Ten si naopak hledá prostory na trhu a uzavře smlouvu se soukromým vlastníkem. Každá instituce tak může z pohledu vlastních pravidel postupovat správně, jako celek ale stát hospodaří draze.
NKÚ už v minulosti upozornil, že stát nemá dostatečně spolehlivý a jednotný přehled o tom, kolik prostor skutečně vlastní, jak se využívají a kolik stojí jejich provoz. Evidence navíc není vždy navzájem srovnatelná. Jednotlivé úřady používají rozdílné ukazatele: někde sledují jen plochu kanceláří, jinde započítávají také společné prostory, archivy nebo technické zázemí.
Bez úplných dat se jen těžko posuzuje, zda je konkrétní nájem opravdu nutný. Stát pak neví, jestli je výhodnější posílat například několik desítek milionů korun ročně soukromému pronajímateli, nebo investovat do rekonstrukce vlastního objektu.
Kolik stojí nájemní smlouvy
Přesný účet za všechny státní nájmy není v rozpočtu uvedený v jediné položce. Výdaje jsou rozptýlené mezi ministerstva, ústřední úřady, bezpečnostní sbory, soudy, státní fondy a další organizace. Z veřejných rozpočtů i kontrolních zpráv je ale zřejmé, že celková suma dosahuje miliard korun ročně.
V některých kontrolovaných souborech činily výdaje za nájemné a související služby za několik let stovky milionů korun. U velkých institucí může jediná budova znamenat roční náklad v řádu desítek milionů korun. K nájemnému se navíc často přidává úhrada energií, úklidu, ostrahy, parkovacích míst, technického provozu a někdy také příspěvek na stavební úpravy.
Rozdíl mezi nominálním nájemným a skutečnou cenou je proto zásadní. Smlouva s měsíční sazbou 300 korun za metr čtvereční může na první pohled působit přijatelně. Jestliže ale úřad využívá 10 tisíc metrů čtverečních, samotné nájemné představuje 36 milionů korun ročně. Po započtení služeb a energií může být výsledná částka výrazně vyšší.
Další peníze stojí samotná délka smlouvy. Dlouhodobý kontrakt s inflační doložkou může během deseti let zvýšit celkovou cenu o desítky procent. Pokud úřad zároveň nemůže smlouvu snadno vypovědět, přichází o možnost reagovat na pokles cen nebo změnu vlastních potřeb.
Praha je drahá, stěhování ale není vždy řešení
Největší tlak na rozpočty vytváří nájem kanceláří v Praze a dalších velkých městech. Ceny se odvíjejí od lokality, stáří budovy, dopravní dostupnosti i technického standardu. Administrativní prostory v centru metropole mohou být násobně dražší než kanceláře na okraji města nebo v regionu.
Stěhování úřadu mimo centrum ale automaticky neznamená úsporu. Stát musí započítat přestavbu, datové sítě, bezpečnostní režim, stěhování zaměstnanců i dostupnost pro veřejnost. U některých institucí navíc přesun provozu není možný, protože jejich činnost vyžaduje konkrétní lokalitu – například kvůli kontaktu se soudy, parlamentem nebo dalšími úřady.
To však neomlouvá případy, kdy stát nájem prodlužuje bez nového porovnání možností. Kontroloři opakovaně kritizovali situace, v nichž úřady před podpisem smlouvy neprověřily vlastní nemovitosti, neporovnaly více nabídek nebo nevyčíslily náklady alternativního řešení. Formální výběr dodavatele tedy mohl proběhnout, aniž by stát skutečně zjistil, zda zvolil nejlevnější variantu.
Riziko představují také dodatečné stavební úpravy. Pronajímatel může nabídnout prostor za poměrně nízkou sazbu, úřad ale následně zaplatí statisíce či miliony za příčky, zabezpečení, serverovny nebo speciální technické vybavení. Tyto investice přitom často zůstanou součástí budovy a po skončení nájmu z nich stát nemusí mít žádný užitek.
Proč se volné státní budovy nedaří využít
Volná budova ještě automaticky neznamená, že jsou v ní připravené kanceláře. Mnohé státní objekty jsou ve špatném technickém stavu, mají nevhodnou dispozici nebo nesplňují požadavky na bezpečnost, energetickou náročnost a bezbariérovost. Rekonstrukce může stát značné peníze a trvat několik let.
Potíž představuje také rozdělení odpovědnosti. Ministerstvo financí dohlíží na hospodaření státu, Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových spravuje část nemovitostí a jednotlivé úřady rozhodují o svém provozu. Chybí silná autorita, která by mohla jednomu úřadu nařídit využití volných prostor jiného úřadu nebo sjednotit nájemní smlouvy.
Stát navíc často plánuje investice a provoz odděleně. Rekonstrukce vlastní budovy se projeví jako jednorázový nebo víceletý výdaj, zatímco nájemné se hradí z provozního rozpočtu. Pro vedení úřadu může být jednodušší podepsat nájem než prosazovat dlouhou investici. Z pohledu celého státu je ale takové rozhodnutí někdy dražší.
Podobná situace vzniká při slučování nebo rušení institucí. Zaměstnanci i agenda se přesunou, nájemní smlouva však běží dál. Pokud kontrakt obsahuje dlouhou výpovědní lhůtu nebo sankce, může stát za prázdné prostory platit ještě měsíce či roky.
Co by mohlo účet snížit
Základem by měla být jednotná evidence všech státních nemovitostí a nájemních smluv. U každé budovy by stát měl znát nejen vlastníka a adresu, ale také obsazenost, technický stav, provozní náklady a plánované investice. U pronajatých prostor by měl sledovat cenu za metr čtvereční, délku smlouvy, inflační doložky i náklady na služby.
Každému novému kontraktu by mělo předcházet porovnání nejméně tří možností: využití vlastního objektu, nájem na trhu a případně koupě či výstavba. Výpočet by měl zahrnovat celkové náklady po dobu nejméně deseti let, ne pouze první roční nájemné. U větších kontraktů by měl být povinný také nezávislý posudek a zveřejnění odůvodnění.
- centrální databáze státních budov a nájemních smluv,
- jednotné vykazování ceny za metr čtvereční a nákladů na služby,
- povinné vyhodnocení volných státních kapacit před novým nájmem,
- pravidelná kontrola smluv s ohledem na tržní ceny,
- společné nákupy kancelářských a provozních prostor pro více úřadů.
Úspory by nemusely znamenat okamžité opuštění všech pronajatých budov. Smyslem je hlavně zabránit automatickému prodlužování nevýhodných smluv a postupně soustředit úřady do menšího počtu efektivně využívaných objektů. Každá ušetřená miliarda by pak zůstala ve veřejných rozpočtech, místo aby odcházela vlastníkům komerčních nemovitostí.