Vlastní byt není automaticky levnější
Češi mají k vlastnímu bydlení opravdu silný vztah. Podle údajů Eurostatu žije ve vlastním bydlení zhruba 77 procent obyvatel České republiky, tedy více než činí průměr Evropské unie. Vlastní nemovitost lidé často vnímají jako jistotu, ochranu před růstem nájmů a také jako majetek, který jednou předají dětem.
Samotné vlastnictví ale ještě neznamená, že konkrétní koupě bude ekonomicky výhodná. Rozhoduje pořizovací cena, výše úvěru, úroková sazba, délka bydlení, náklady na údržbu i alternativa v podobě pronájmu. Domácnost, která si pořídí byt za šest milionů korun s vysokým hypotečním úvěrem, na tom nemusí být finančně lépe než rodina platící nájem, která rozdíl pravidelně investuje.
V Praze a dalších velkých městech se poměr mezi cenami bytů a příjmy dlouhodobě drží na vysokých hodnotách. Podle různých srovnání trhu potřebuje domácnost na pořízení průměrného bytu často několik ročních příjmů před zdaněním. A tím to nekončí. K ceně nemovitosti je nutné připočítat také vlastní zdroje. Banky obvykle financují nejvýše 80 procent hodnoty nemovitosti, u žadatelů do 36 let může být limit vyšší. Kupující proto musí mít připraveny statisíce až miliony korun.
Hypotéka znamená více než měsíční splátku
Modelový příklad dobře ukazuje, proč může být prosté srovnání nájmu a hypotéky zavádějící. Byt za šest milionů korun financovaný úvěrem ve výši 4,8 milionu korun znamená při třicetileté splatnosti a úrokové sazbě kolem pěti procent měsíční splátku přibližně 25 800 korun. K ní je potřeba připočíst příspěvky do fondu oprav, pojištění, energie, daň z nemovitých věcí a průběžné opravy.
V bytovém domě může fond oprav představovat například 1 500 až 3 000 korun měsíčně, u staršího domu i více. Vlastník navíc nese riziko mimořádných výdajů. Oprava střechy, výtahu, fasády nebo společných rozvodů může jednu domácnost vyjít na desítky tisíc korun. U rodinného domu bývají podobné náklady ještě méně předvídatelné.
Splátka hypotéky se v prvních letech skládá hlavně z úroků. U uvedeného úvěru by při sazbě pět procent a třicetileté splatnosti klient v prvním roce zaplatil na úrocích více než 230 tisíc korun. Jistina by se přitom snížila jen přibližně o 80 tisíc korun. Tvrzení, že každou splátkou člověk „platí sám sobě“, je tedy poněkud zjednodušené. Významná část splátky odchází bance, podobně jako nájem pronajímateli.
U nájemního bydlení jsou náklady obvykle přehlednější. Nájemce většinou platí nájemné, služby a energie, zatímco zásadní opravy a investice do budovy zůstávají na majiteli. To samozřejmě neznamená, že nájem je vždy levný. Nájemce ale nenese celé investiční riziko spojené s konkrétní nemovitostí.
Rozhodují i peníze, které nejsou vidět
Při koupi bytu je potřeba počítat také s transakčními náklady. Patří sem právní služby, úschova peněz, poplatek za katastr, případná provize realitní kanceláři, vybavení a stěhování. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, další výdaje ale nezmizely. Pokud kupující financuje část ceny hypotékou, může platit také poplatek za odhad, pojištění schopnosti splácet nebo náklady spojené s refinancováním.
Významnou položkou je akontace, tedy vlastní vklad. U bytu za šest milionů korun představuje při osmdesátiprocentním financování nejméně 1,2 milionu korun. Tyto peníze už nelze současně investovat ani využít jako finanční rezervu. Domácnost by přitom podle běžných doporučení měla mít k dispozici alespoň tři až šest měsíčních výdajů pro případ ztráty příjmu, nemoci nebo jiné mimořádné události.
Vlastní bydlení má také takzvané náklady obětované příležitosti. Když člověk vloží 1,2 milionu korun do nemovitosti, nemůže tyto peníze použít například na podnikání, vzdělání nebo diverzifikované investice. Při hypotetickém průměrném výnosu čtyř procent ročně by tato částka mohla po deseti letech dosáhnout přibližně 1,78 milionu korun před zdaněním a poplatky. Investice samozřejmě není bez rizika a výnos není zaručený. Při porovnání obou variant je ale potřeba s touto možností počítat.
Podobně se dá uvažovat o rozdílu mezi nájemným a celkovými náklady vlastnického bydlení. Pokud domácnost platí za pronájem 22 tisíc korun měsíčně, zatímco hypotéka, fond oprav a údržba bytu by ji vyšly na 31 tisíc, rozdíl činí 9 tisíc měsíčně. Při pravidelném investování po dobu deseti let jde bez započtení výnosu o 1,08 milionu korun. Výsledek závisí na vývoji trhu a disciplíně domácnosti, ale pronájem v takové situaci rozhodně nemusí znamenat finanční pasivitu.
Flexibilita má konkrétní ekonomickou hodnotu
Pronájem bývá kritizován hlavně kvůli nejistotě. Majitel může smlouvu neprodloužit nebo zvýšit nájem v mezích daných zákonem a smluvními pravidly. Nájemce také nemá jistotu, že bude moci v bytě zůstat desítky let. To je reálná nevýhoda. Na druhou stranu nájem nabízí flexibilitu, kterou vlastnictví často omezuje.
Člověk, který mění zaměstnání, zakládá rodinu nebo se možná bude stěhovat do jiného města, nemusí chtít být připoután k jedné nemovitosti. Prodej bytu není okamžitý a může trvat měsíce. Předčasné ukončení fixace hypotéky může přinést další náklady, i když se pravidla předčasného splacení v posledních letech změnila. Vlastník navíc riskuje, že bude prodávat v době poklesu cen nebo slabé poptávky.
Flexibilita má konkrétní hodnotu například u mladých zaměstnanců v oborech soustředěných do Prahy, Brna nebo Plzně. Pokud je nájemní byt dostupný blízko práce a koupě by znamenala stěhování na okraj města, je třeba započítat také náklady na dojíždění, čas a případně druhé auto. Rozdíl několika tisíc korun v měsíčním nájmu může delší dojíždění a vyšší provozní náklady snadno pohltit.
Pronájem samozřejmě není pro každého. Domácnosti s dlouhodobě stabilním příjmem, dostatečnými úsporami a jistotou, že chtějí zůstat na jednom místě, mohou z vlastního bydlení těžit. Hypotéka jim umožní postupně snižovat dluh a při růstu cen může hodnota nemovitosti vzrůst. Nikdo však předem nezaručí, že ceny porostou stejným tempem jako v uplynulých desetiletích.
Jak porovnávat obě varianty
Praktické rozhodnutí by nemělo stát na jednoduché otázce, jestli je nájemné vyšší než splátka hypotéky. Mnohem smysluplnější je porovnat celkové měsíční náklady a zároveň zohlednit počáteční kapitál. Do vlastnické varianty patří úroky, umořená jistina, fond oprav, pojištění, údržba, vybavení a náklady na koupi. U nájemní varianty je zase potřeba počítat s případným růstem nájemného, kaucí a náklady na stěhování.
Rozumné je připravit si několik scénářů: vývoj úrokové sazby po skončení fixace, růst nájemného, pokles nebo stagnaci cen nemovitostí i výpadek příjmu. Pokud by domácnost zvládla splátku pouze při současném příjmu a bez rezervy, je koupě riziková. Finanční poradci často doporučují, aby všechny náklady na bydlení nepřesahovaly přibližně 30 až 40 procent čistého příjmu domácnosti. Konkrétní hranice se ale liší podle počtu dětí, stability zaměstnání a dalších závazků.
Pronájem může být racionální volbou i tehdy, když domácnost rozdíl mezi náklady skutečně odkládá. Peníze ponechané na běžném účtu bez úroku rychle ztrácejí hodnotu vlivem inflace. Smysl proto dává kombinace dostatečné rezervy, pravidelného investování a průběžného vyhodnocování situace na trhu. Po několika letech se může změnit příjem, rodinná situace, cena bytů i podmínky hypoték.
Vlastní bydlení tak zůstává legitimním cílem, rozhodně ale není univerzálním měřítkem finančního úspěchu. Pro jednu domácnost představuje stabilitu a dlouhodobé budování majetku, pro jinou nepřiměřený dluh a ztrátu pohyblivosti. V době vysokých cen nemovitostí a proměnlivých úroků může být dobře nastavený pronájem spolu s tvorbou úspor ekonomicky odpovědnější než koupě bytu za každou cenu.