Centra měst bývala místem, kde se nejen pracovalo a nakupovalo, ale také normálně žilo. Lidé se potkávali na chodbách, děti chodily do místní školy a v přízemí bývalo pekařství, řeznictví nebo opravna obuvi. Jenže v posledních letech se v řadě evropských metropolí mění podíl bytů určených k trvalému bydlení. Některé kupují investoři, jiné slouží jako krátkodobé ubytování a další zůstávají prázdné, protože jejich majitelé čekají na růst ceny.
Výsledkem není pouze dražší bydlení. Jakmile v domě a jeho okolí ubývá lidí, proměňuje se celý městský ekosystém. Slábne poptávka po každodenních službách, přibývá provozoven zaměřených na turisty a vytrácí se přirozený dohled nad veřejným prostorem. Z centra se tak může stát atraktivní kulisa, ve které ale žije stále méně místních obyvatel.
Byt jako investice místo domova
Investiční byt sám o sobě automaticky problém nepředstavuje. Mnoho vlastníků své nemovitosti dlouhodobě pronajímá a poskytuje bydlení lidem, kteří by si vlastní byt nemohli dovolit. Potíž nastává ve chvíli, kdy se z bytového fondu stává především finanční nástroj a byty přestávají plnit svou základní funkci.
Majitel může byt nechávat prázdný třeba proto, že očekává další růst cen, nechce řešit nájemníky nebo ho využívá jen několikrát do roka. V centrech s vysokou poptávkou pak každý takový byt ještě zvyšuje tlak na už tak omezenou nabídku. A pokud se současně staví málo nových bytů, domácnosti soupeří o menší počet dostupných nájemních jednotek. To se samozřejmě promítá do nájemného i cen nemovitostí.
Podle údajů Eurostatu žilo v roce 2023 v Evropské unii přibližně 69 procent lidí ve vlastním bydlení a zhruba 31 procent v nájmu. V zemích a městech s vysokým podílem nájemníků má proto výpadek části bytů z běžného trhu výraznější dopad. V Praze patří ceny bydlení k nejvyšším v České republice a nájemní bydlení je pro značnou část obyvatel jedinou dostupnou možností, zejména pro mladé lidi, samoživitele nebo nově příchozí pracovníky.
Praha: turisté v domech, méně sousedů v ulicích
Pražské historické centrum patří k místům, kde se najednou střetává několik tlaků. Vysoké ceny nemovitostí, turistický ruch, krátkodobé pronájmy a omezené možnosti nové výstavby vytvářejí prostředí, v němž místní obyvatelé jen obtížně udržují své bydlení.
Krátkodobé pronájmy přes platformy typu Airbnb se soustřeďují především v Praze 1, Praze 2 a dalších centrálních čtvrtích. Přesný počet aktivních nabídek se podle sezony a metodiky měření mění, protože jedna nabídka může znamenat celý byt, pokoj nebo několik jednotek spravovaných jedním provozovatelem. Analýzy Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy dlouhodobě upozorňují, že krátkodobé ubytování je v centru koncentrované výrazně více než ve zbytku metropole.
Nejde přitom jen o samotné turisty. V některých domech se za jediný měsíc vystřídají desítky hostů, což přináší více hluku, častější pohyb cizích lidí a složitější komunikaci mezi obyvateli. Domovní schůze pak místo běžné údržby řeší ztracené klíče, poškozené společné prostory nebo noční večírky. Trvalý nájemník má v takové situaci menší vyjednávací sílu než vlastník bytu, který ho krátkodobě pronajímá.
Proč prázdné byty mění obchody
Obchod v centru nepotřebuje jen kolemjdoucí, ale hlavně pravidelné zákazníky. Pekařství, drogerie, trafika, dětské kadeřnictví nebo malá restaurace stojí na opakovaných nákupech lidí z okolí. Když z domů ubývají stálí obyvatelé, mění se i skladba poptávky. Provozovny, které slouží místním, mají méně zákazníků a jejich místo mohou zaujmout obchody se suvenýry, směnárny, prodejny rychlého občerstvení nebo bary.
V Benátkách se tento proces projevil opravdu výrazně. Historické centrum města se vylidňuje desítky let a počet stálých obyvatel klesl z více než 100 tisíc v poválečném období na přibližně 49 tisíc v posledních letech. Zároveň město každoročně navštíví miliony turistů. Pro návštěvníky tak fungují desítky restaurací a obchodů, zatímco obyvatelé jen obtížně hledají běžné služby, například obchod s potravinami nebo dostupnou lékárnu.
Podobnou zkušenost popisuje Barcelona, kde turistické apartmány v některých čtvrtích zvýšily konkurenci o byty a proměnily charakter ulic. Městská rada v roce 2024 oznámila záměr postupně zrušit licence přibližně 10 tisíc turistických bytů do konce roku 2028. Cílem je vrátit část jednotek na dlouhodobý nájemní trh, přestože opatření vyvolalo spory s vlastníky a podnikateli v cestovním ruchu.
Komunita potřebuje každodenní přítomnost
Sousedská komunita nevznikne na základě vyhlášky. Rodí se z toho, že se lidé pravidelně potkávají, znají své okolí a mohou se zapojovat do místního života. Rodiče se setkávají před školou, senioři v obchodě a obyvatelé domu na schůzi nebo při úklidu dvora. Když velkou část bytů obývají krátkodobí hosté, případně v nich nebydlí nikdo, tyto vazby se přerušují.
Vylidňování se může projevit také ve veřejném prostoru. Prázdné byty neposkytují stejnou míru přirozeného dohledu jako obydlené domy. Lidé, kteří se v ulici pohybují každý den, si všimnou rozbité lampy, zanedbaného vchodu nebo problémů v okolí. Pokud jsou obyvatelé přítomní jen občas, roste anonymita a město může působit méně bezpečně, přestože statistiky kriminality se nemusejí okamžitě změnit.
Dalším důsledkem je tlak na veřejné služby. Rodiny s dětmi odcházejí z nejdražších čtvrtí na okraj města, takže v centru klesá počet dětí a proměňuje se využití škol, hřišť i lékařských ordinací. Město pak investuje do infrastruktury, která je přes den přetížená turisty, ale večer zůstává v některých ulicích téměř prázdná.
Jak reagují evropská města
Samosprávy mají k dispozici několik nástrojů, žádný z nich ale problém nevyřeší sám. Amsterdam omezuje krátkodobé pronájmy na maximálně 30 nocí ročně a v některých centrálních oblastech jejich nabídku výrazně reguloval. Lisabon od roku 2019 pozastavil vydávání nových licencí pro turistické ubytování v části historického centra a dalších vytížených čtvrtí. Smyslem těchto opatření je zabránit další přeměně bytů na hotelové jednotky.
Regulace může znamenat také registraci ubytování, sdílení dat s městem, vyšší místní poplatky nebo pokuty za nelegální provoz. Účinnost však závisí na kontrole. Když úřad neví, kdo byt provozuje a kolik nocí se pronajímá, zůstává i přísné pravidlo obtížně vymahatelné.
Další možností je podpora dlouhodobého nájemního bydlení. Města mohou využívat vlastní pozemky, podporovat družstevní výstavbu, nastavovat podmínky pro dostupné byty u velkých projektů nebo motivovat vlastníky k pronájmu prostřednictvím garancí. V některých zemích se diskutuje také zdanění dlouhodobě prázdných bytů. Takový nástroj ale vyžaduje přesnou evidenci a rozlišení mezi skutečně nevyužívanou nemovitostí, rekonstrukcí a bytem, který majitel oprávněně používá jen část roku.
Praha bude muset řešit nejen počet bytů, ale i způsob jejich využití. Dostupné bydlení nevznikne jediným zákazem krátkodobých pronájmů. Stejně důležité je zrychlit povolování nové výstavby, chránit běžné nájemníky před vytlačováním a udržet v centru školy, obchody i služby pro každodenní život. Teprve kombinace těchto kroků může zabránit tomu, aby se historické čtvrti proměnily v místa plná návštěvníků, ale chudá na skutečné obyvatele.