Bydlení zdražilo rychleji než většina domácích rozpočtů
České domácnosti se v posledních letech potýkají s kombinací vysokých cen nemovitostí, rostoucích nájmů a drahého financování. Podle údajů Eurostatu patří Česko dlouhodobě k zemím Evropské unie, kde ceny bytů od roku 2010 rostly nejrychleji. Ve velkých městech se tak vlastní bydlení průměrně vydělávajícímu člověku vzdálilo mnohem víc než ve většině západoevropských zemí.
Analýzy České národní banky opakovaně upozorňují, že ceny rezidenčních nemovitostí jsou v poměru k příjmům domácností mimořádně vysoké. U nových hypoték navíc několik let působily vysoké úrokové sazby. Před energetickou krizí bylo možné získat úvěr s úrokem kolem dvou procent, v letech 2022 a 2023 se však sazby u nových hypoték často pohybovaly kolem šesti procent. Stejný úvěr tak najednou znamenal výrazně vyšší měsíční splátku.
A nejde jen o Prahu. V hlavním městě se nájemné u běžných bytů podle realitních indexů pohybuje v řádu stovek korun za metr čtvereční měsíčně, zatímco v Brně je situace pouze o něco mírnější. Náklady rostou také v Plzni, Olomouci, Českých Budějovicích nebo ve městech v okolí Prahy, kam lidé míří za prací. Domácnosti proto často volí menší byt, delší dojíždění, případně sdílené bydlení.
Generace, která zůstává v nájmu
Nejvýrazněji krize dopadá na lidi narozené od konce 80. let do první dekády nového tisíciletí. Mnozí z nich vstupovali na pracovní trh během finanční krize, pandemie nebo období vysoké inflace. Zároveň si potřebují naspořit desítky procent ceny nemovitosti jako vlastní zdroje, protože banky obvykle nefinancují celou hodnotu bytu. U nemovitosti za šest milionů korun tak může jít o částku přesahující jeden milion korun.
Rodiče přitom často nemají jak pomoci. Rozdíl mezi domácností, která od rodiny dostane několik set tisíc korun, a domácností bez takové podpory může rozhodnout o tom, zda si člověk hypotéku vůbec vezme. Vlastnické bydlení se tak stále víc stává nejen otázkou příjmu, ale také rodinného majetku získaného v minulých desetiletích.
Dlouhodobý nájem sám o sobě problém nepředstavuje. V řadě evropských zemí jde o běžnou a stabilní formu bydlení. Český nájemní trh je však ve srovnání s některými západními zeměmi méně chráněný a méně profesionální. Nájemníci často podepisují smlouvy na dobu určitou, při jejich prodlužování čelí nejistotě a při změně bytu musí počítat s rychlým růstem nájemného.
Nejistota pak mění rozhodování celých domácností. Pár může odkládat narození dítěte, protože neví, zda zůstane v současném bytě. Zaměstnanec nemusí přijmout nabídku v jiném městě, protože vyšší plat by pohltilo dražší bydlení. Mladý člověk zase může zůstat u rodičů déle, než původně plánoval. Ve velkém měřítku se tyto individuální volby promítají do demografie, pracovního trhu i spotřeby.
Bytová krize zasahuje firmy i veřejné služby
Firmy v regionech s drahým bydlením mají stále větší potíže se sháněním zaměstnanců. Nedostatek se přitom netýká pouze vysoce kvalifikovaných profesí. Chybějí také zdravotní sestry, učitelé, policisté, pracovníci v sociálních službách, řidiči nebo zaměstnanci obchodů a restaurací. Práce tedy může být k dispozici, jenže člověk si z ní nedokáže zaplatit bydlení v místě, kde má pracovat.
Řešením bývá dojíždění z levnějších obcí. To ale zvyšuje dopravní náklady, prodlužuje čas strávený na cestě a zatěžuje silnice i veřejnou dopravu. Když se zaměstnanci stěhují daleko od center, roste tlak na příměstské železnice, autobusové linky, školy a zdravotní péči. Náklady, které zpočátku nese domácnost, se tak postupně přesouvají také na obce a stát.
Nedostupné bydlení oslabuje i spotřebu. Domácnost, která za nájem, energie a služby vydá polovinu nebo více svého příjmu, má méně peněz na zboží, vzdělávání, volnočasové aktivity i tvorbu rezerv. Při nemoci, ztrátě zaměstnání nebo rozvodu se navíc může rychle dostat do dluhů. Vysoké výdaje za bydlení proto zvyšují citlivost ekonomiky na každý další šok.
Významnou roli hrají také ceny energií. Český statistický úřad v uplynulých letech zaznamenal výrazné změny cen energií a služeb spojených s bydlením. U nízkopříjmových domácností má takový růst nepoměrně větší dopad než u bohatších rodin. Vysokopříjmová domácnost může omezit spoření nebo výdaje na zbytné zboží, chudší domácnost však často už nemá kde dál šetřit.
Proč samotná výstavba nestačí
Politici i odborníci se shodují, že klíčovým problémem je nedostatečná nabídka bytů v místech, kde vznikají pracovní příležitosti. Povolení nové stavby v Česku trvá dlouho a přípravu komplikují složité územní plánování, odvolání i kapacita úřadů. V některých městech navíc chybějí pozemky s dostupnou infrastrukturou.
Vyšší počet nových bytů je důležitý, automaticky však dostupnost nezajistí. Nová výstavba často míří do vyššího cenového segmentu, protože pozemky, stavební práce i financování jsou drahé. Byt může být nový, energeticky úsporný a kvalitní, pro běžnou domácnost ale přesto zůstane cenově nedosažitelný.
Vedle soukromé výstavby proto odborníci mluví o potřebě obecních a družstevních bytů, dlouhodobých nájemních smluv i podpory neziskového sektoru. Obce mohou využít vlastní pozemky, stát zase nabídnout financování nebo garance. Důležitá je také práce s prázdnými nemovitostmi a lepší využití nebytových či zanedbaných ploch v již zastavěných územích.
Česko má ve srovnání s některými evropskými zeměmi menší podíl veřejného a sociálního nájemního bydlení. Obecní byt přitom nemusí sloužit pouze lidem v akutní nouzi. Může pomoci také zaměstnancům, mladým rodinám nebo seniorům, kteří mají pravidelný příjem, ale na komerční nájem či hypotéku nedosáhnou.
Co znamená bydlení pro stabilitu státu
Bydlení se v hospodářských statistikách často objevuje jako soukromý výdaj. Ve skutečnosti ale ovlivňuje řadu veřejných ukazatelů. Když lidé nemohou přijmout práci, protože je v daném městě příliš draho, klesá efektivita pracovního trhu. Když odkládají rodinu nebo se stěhují z regionu, mění se věková struktura obcí. A pokud domácnosti nemají rezervy, stát častěji řeší dávky, krizové příspěvky a podporu zadlužených lidí.
Riziko se hromadí pomalu. Jednotlivý nájemník může několik let vysoké výdaje zvládat, bez možnosti spořit si však vytváří horší výchozí pozici do budoucna. V důchodovém věku pak může platit nájem z výrazně nižšího příjmu. Stát bude čelit většímu počtu seniorů bez vlastního bydlení a současně vyšším výdajům na příspěvky na bydlení.
Řešení proto vyžaduje kombinaci rychlých i dlouhodobých opatření: zrychlení povolování, investice do infrastruktury, podporu dostupných nájemních projektů, předvídatelnější pravidla pro nájemní vztahy a lepší cílení sociální pomoci. Bez zvýšení nabídky se podpůrná opatření mohou promítnout do dalšího růstu nájmů. Bez ochrany domácností s nízkými příjmy zase hrozí, že se dostupné bydlení bude týkat jen části obyvatel.
Česká ekonomika tak nebude stabilní jen podle výše růstu HDP nebo nezaměstnanosti. Rozhodovat bude také to, zda si lidé pracující ve školách, nemocnicích, firmách a službách dokážou dovolit žít v dosahu své práce. Bydlení se z osobní otázky postupně mění v podmínku fungování měst, pracovního trhu i veřejných institucí.